Révision des valeurs locatives
des locaux professionnels (RVLLP) :
3 ans après, quel bilan ?

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, mise en œuvre en 2017, est l’une des actions menées dans le but de réformer la fiscalité locale en France. Ces bouleversements suscitent l’interrogation des contribuables professionnels, sur leur impact réel. Nous avons questionné nos experts en fiscalité locale pour savoir ce qui a réellement changé en 3 ans.

Article publié le 22/01/2020

1/Ce qui a changé pour les contribuables professionnels

L’un des principaux objectifs de la révision des valeurs locatives est de rendre plus lisible le système de calcul de la taxe foncière. Contrat rempli pour les bâtiments achevés après le 01/01/2017 pour lesquels les règles d’évaluation sont désormais codifiées.

Les paramètres de calcul

La loi définit clairement les différents paramètres entrant en compte dans le calcul de la taxe pour chacune des 38 catégories de locaux professionnels. Le seul paramètre qui peut paraitre flou est le coefficient de neutralisation. C’est un paramètre du calcul instauré de manière temporaire.

Il a pour but de modérer les effets de la révision en attendant que les locaux d’habitation soient à leur tour concernés. La charge de la réforme est en effet à ce jour uniquement supportée par les professionnels.

Cette amélioration de lisibilité ne s’applique néanmoins pas aux locaux dont la date d’achèvement des travaux est antérieure à la RVLLP. Pour eux, le système révisé fait intervenir deux mécanismes : le planchonnement et le lissage. Ils rendent le calcul opaque et difficile à comprendre.

Les mécanismes de transition

Ces deux mécanismes de transition seront appliqués sur les taxes foncières jusqu’en 2026 pour atténuer les écarts de montant avec l’ancien système.

A noter que tous les contribuables n’ont pas rempli la déclaration 6660-rev en 2013 lors de la campagne déclarative. Déclaration pourtant obligatoire pour tous les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels, pour permettre le calcul des taxes foncières planchonnées et lissées sur 10 ans.

Les redevables de la taxe foncière, propriétaires comme occupants, sont alors taxés d’office parfois même sans le savoir. Il n’est aujourd’hui plus possible d’agir sur ces éléments définis dès le passage à la réforme.

Les perdants de la réforme

Bien entendu la révision des valeurs locatives cadastrales n’affecte pas tous les contribuables de la même manière. Tandis qu’elle profite à certains (les bureaux récents ou les magasins de très grande surface par exemple), d’autres sont considérés comme « les perdants de la réforme ».

C’est par exemple le cas des petites cellules commerciales, des dépôts, des bureaux anciens et des EHPAD.

2/ Ce qui a changé dans notre métier

La RVLLP est venue chambouler le quotidien de nos experts en fiscalité locale et leurs manières de faire. Ils n’appréhendent plus de la même façon chacun des dossiers étudiés et ont un avis favorable sur ce changement dans leur écosystème.

Un système plus juste

« Depuis 2017, les valeurs locatives ont été actualisées deux fois grâce à la mise à jour annuelle des grilles tarifaires regroupant les tarifs au m² pour l’ensemble des 38 catégories de locaux professionnels. De ce fait en 2019, tout était calculé sur la base des véritables prix du marché. Le système est vraiment plus juste. Bien sûr les écarts ressentis sur les prix au m² sont énormes mais cela était nécessaire. »

La mise en place d’un nouveau système de calcul n’exclut pas pour autant les erreurs d’imposition. La taxe foncière reste calculée selon les éléments détenus par l’Administration fiscale et initialement déclarés par les contribuables, si déclaration il y a bien eut. On constate donc encore des erreurs sur les surfaces imposées mais aussi sur la classification de ces dernières.

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Le caractère essentiel des surfaces

Même si le système de calcul fait aujourd’hui l’objet d’un cadre juridique précis, ce n’est pas le cas des surfaces. Il est pourtant primordial de les différencier selon leur caractère essentiel à l’activité. Les différentes surfaces (P1, P2 et P3) sont en effet pondérées selon qu’elles sont principales ou secondaires pour la bonne réalisation de l’activité.

La question de savoir « Qu’est-ce qui est réellement essentiel ou non à l’activité ? » est au centre du débat. Par exemple, la kitchenette d’une PME de conseil servant au déjeuner de 10 collaborateurs ne semble pas être au cœur de son modèle économique. Et pourtant elle entre en compte dans les surfaces principales du local (P1) auxquelles le coefficient de pondération maximal (coef. 1) est appliqué.

Des mécanismes difficilement remis en question

De leur côté, les mécanismes de planchonnement et de lissage sont difficilement remis en question. Seule possibilité pouvant donner lieu à une suppression de ces dispositifs : une erreur de catégorisation du local. Le coefficient de neutralisation reste dans ce cas toujours applicable

L’évolution constante de la jurisprudence devrait permettre d’éclaircir la zone d’ombre qui plane toujours au-dessus du caractère définitif ou non de ces 2 mécanismes de transition.

3/ Ce qui devrait encore changer

Les propriétaires ou occupants de locaux industriels sont aujourd’hui redevables d’une taxe foncière calculée par méthode dite « comptable ».

Une réforme pour les locaux industriels ?

Et il se pourrait bien que cela change. La campagne déclarative des locaux et terrains à caractère industriel prévue par la Loi de Finances 2019 a pris fin à l’autonome 2019. Une opération qui ressemble étrangement à ce qu’ont connu les propriétaires de locaux professionnels en 2013. Des modifications du système de calcul seraient donc a priori à prévoir à court terme.

Une nouvelle méthode de calcul pour les locaux d’habitation

En ce qui concerne les locaux d’habitation, le législateur affirmait en 2016 qu’il faudrait au maximum 10 ans pour la mise en place de la révision de la méthode d’évaluation de ces derniers. Un terme qui correspond à la période d’application du planchonnement et du lissage pour les locaux commerciaux et professionnels.

Mais attention, si cette période de 10 ans était dépassée, il faudrait tout revoir car le système appliqué à ces locaux ne serait plus adapté. Aujourd’hui, plusieurs départements sont en test pour valider la méthode d’évaluation des locaux à usage d’habitation.

Si la révision des locaux d’habitation intervient bien dans le délai annoncé, alors le système de calcul appliqué aux locaux professionnels sera une nouvelle fois modifié. Et cette fois-ci, la suppression du coefficient de neutralisation risque de faire exploser les montants de taxes foncières pour tous les contribuables professionnels.

Un conseil, restez vigilants sur les dernières années de transition et anticipez la hausse des montants de taxe foncière.