Valeur locative cadastrale : quelles sont les différentes méthodes de calcul ?

Article publié le 16/04/2021
 

1/ Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?

Définition

 
La VLC (Valeur Locative Cadastrale) est une notion fondamentale dans le calcul des impôts locaux. En effet, c’est sur cette base que sont calculées les taxes directes locales que sont : la taxe foncière (TF), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe d’habitation (TH). La valeur locative cadastrale représente le niveau de loyer annuel théorique que le bien serait susceptible de produire s’il était loué dans les conditions normales du marché locatif.
 

Nature du local et méthode de calcul

 
La valeur locative cadastrale permet de calculer la taxe foncière et est établie selon la nature du local. On distingue ainsi la valeur locative (VL) des locaux professionnels et commerciaux, de celle des locaux industriels.
 
Tandis que la première se base sur la méthode appelée « méthode tarifaire », l’autre s’appuie sur la méthode dite « comptable ».
 

 

2/ Méthode tarifaire : la valeur locative des locaux professionnels

Comment est-elle calculée ?

 
Cette méthode est dite « tarifaire » car elle consiste à appliquer un tarif à une surface en fonction de la catégorie du bien et de son implantation géographique.
 
La formule à retenir pour le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels est la suivante :
 

Surface pondérée x prix au m² x coefficient de localisation

 

Critères de calcul

 
La valeur locative cadastrale est le produit de trois éléments :
 

  • La surface pondérée du local, c’est la superficie mesurée au sol, entre les murs ou les séparations ;
  • Le tarif au m² :
    o Le tarif est déterminé selon la catégorie du bien. Il existe 39 catégories qui correspondent à des locaux de différentes natures ;
    o Pour connaitre le tarif, il s’agit de faire correspondre dans une grille tarifaire la catégorie du local avec son secteur géographique (défini dans une grille des secteurs) ;

  • Le coefficient de localisation défini selon les références cadastrales de l’actif immobilier.

 
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Révision en 2017

 
L’ancienneté des valeurs locatives issues de la dernière révision générale de 1970 conduisait à de fortes iniquités fiscales entre les contribuables mais également entre les collectivités locales.
 
Ces valeurs étant devenues obsolètes et ne reflétant plus le marché locatif actuel, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) a permis de réformer le système pour rendre conforme l’évaluation des bâtiments avec les prix du marché immobilier. Elle est entrée en application dès l’imposition 2017.
 

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Cette nouvelle valeur locative concerne les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale et les locaux professionnels aménagés pour l’exercice d’une activité particulière.
 
Les locaux industriels et les locaux d’habitation ne sont ainsi pas concernés par cette révision.
 
Dans ce cadre, un dispositif de planchonnement et de lissage a été instauré pour d’une part limiter les fluctuations des VL entre l’ancienne évaluation et l’évaluation réformée. D’autre part, pour rendre progressifs les effets de la réforme en lissant sur 10 ans l’augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle VL.
 
Cette révision ne s’applique pas aux locaux créés depuis le 1er janvier 2017, ni aux locaux existants mais ayant effectués un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation après cette date.
 

Lire ou relire notre article « RVLLP : 3 ans après, quel bilan ?».

 

3/ Méthode comptable : la valeur locative des locaux industriels

Quels sont les établissements concernés ?

 
Selon l’article 1500 du code général des impôts (CGI), sont considérés comme « établissements industriels » les locaux suivants :
 

  • « les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques » ;
  • « les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’activités autres que celles mentionnées [ci-dessus] qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. »

 
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Toutefois si la valeur des équipements n’excède pas 500 000€/an, alors on considéra le bien comme un local professionnel et non industriel.
 
Nous retiendrons que la qualification d’établissement industriel n’est pas uniquement liée à la nature des opérations qui y sont réalisées. C’est la prépondérance des moyens techniques qui confère le caractère industriel aux établissements.
 

 

Comment est-elle calculée ?

 
La formule à retenir pour le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux industriels est la suivante :
 

Prix de revient des aménagements, terrains et constructions x taux d’intérêt

 
Cette valeur locative est donc établie sur la base des données comptables, reposant sur le prix de revient des sols, des terrains, des constructions, des agencements faisant corps avec la construction.
 
Le prix de revient (soit la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan) est ensuite pondéré par :
 

  • Un taux de 4% pour les sols et terrains ;
  • Un taux de 6% pour les constructions.

 
La Loi de Finances pour 2021 est récemment venue modifier ces taux d’intérêt. Auparavant les taux étaient respectivement de 8% et 12%. Suite à cette modification, les valeurs locatives cadastrales seront réduites de moitié pour les établissements industriels.
 

Lire ou relire notre article « Taxe foncière : modernisation de la méthode comptable».

 

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