Permis de construire modificatif : jusqu’où peut-on aller ?

Le permis de construire modificatif (PCM) est une autorisation de construire délivrée au pétitionnaire qui souhaite réaliser des ajustements sur son projet initial. Le PC modificatif constitue également dans certains cas un outil de régularisation d’un permis de construire illégal (communément appelé « permis balai »). Autorisée sous conditions, l’autorisation modificative répond à un cadre juridique parfois flou, reprécisé au fil des années par différentes jurisprudences.

Article publié le 16/01/2020

1/ Réaliser des ajustements sur le projet initial

 
Le permis de construire modificatif permet au pétitionnaire de modifier certains aspects du projet initial pour lequel il a obtenu une autorisation de construire. La demande de PCM permet alors de se substituer à la démarche d’obtention d’un nouveau permis de construire.

Le titulaire de l’autorisation modificative peut réaliser des changements dits « mineurs » sur la construction. Autrement dit, les modifications apportées ne doivent en aucun cas « remettre en cause la conception générale du projet ». Seuls une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, une augmentation ou réduction mineure de la surface de plancher ou de l’emprise au sol et un changement de destination d’une partie des locaux sont tolérés dans le cadre du permis modificatif.
 

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2/ Régulariser un permis de construire illégal

 
L’autorisation de construire modificative peut résulter de l’illégalité du permis de construire initial et être imposée par le service instructeur, à défaut d’être à l’initiative du pétitionnaire. Le PCM est dans ce cas essentiel pour remédier aux irrégularités constatées. Attention, le retrait du PC initial entaché d’illégalité pourra être prononcé dans les trois mois qui suivent son autorisation, en cas de non obtention d’un permis modificatif.

Le PC modificatif doit permettre de régulariser tous les points non respectés du permis initial à condition de ne pas remettre en cause la conception générale du projet (CE, 2 février 2004, Req. n° 238315). Si ce n’est pas le cas, le pétitionnaire devra alors faire une nouvelle demande de permis de construire pour réaliser les travaux.

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3/ Éclaircir les contours du permis modificatif

 
Les 3 conditions cumulatives à remplir pour pouvoir prétendre à l’autorisation d’un permis de construire modificatif sont les suivantes :

• Le PC initial doit être valide (durée de validité : 3 ans) ;
• La demande doit être réalisée avant achèvement des travaux ;
• Les modifications apportées doivent être mineures.

Les deux premiers points sont explicites et facilement vérifiables car factuels. Le troisième est quant à lui bien plus subjectif et soumis à interprétation. A l’heure actuelle, le code de l’urbanisme ne définit pas clairement les cas relevant ou non du permis modificatif. Ce sont les jurisprudences successives qui viennent nourrir le droit et la réflexion des juges.

Le caractère prétorien de cette autorisation modificative est à l’origine d’un flou juridique qui rend légitime les questions des pétitionnaires : Quels actes sont susceptibles de relever d’un permis de construire modificatif ? Et dans quelles mesures ? Quel est l’impact d’une révision de PLU intervenue entre les dates d’obtention des permis initial et modificatif ? Et bien d’autres interrogations qui trouveront probablement réponse devant les tribunaux administratifs.