Le bail réel solidaire (BRS) : des avantages pour les promoteurs immobiliers

Le dispositif BRS voit le jour en 2016. Il aura fallu quelques années pour le voir se développer dans les grandes villes françaises. En effet, seuls les organismes de foncier solidaire (OFS) peuvent initier ce type d’opération. Le premier OFS est créé à Lille en 2017. Depuis, une cinquantaine de structures ont obtenu l’agrément. A l’horizon 2024, ce sont environ 20 000 logements qui devraient être produits en bail réel solidaire. Pour atteindre ces objectifs, les OFS devront s’associer aux promoteurs immobiliers. Des professionnels qui ont tout à gagner en participant au développement de l’habitat solidaire.

Article publié le 16/08/2021

Comment fonctionne le BRS ?

 
Le bail réel solidaire, créé par ordonnance le 20 juillet 2016 (ordonnance n°2016-985), est un mode d’accession à la propriété. Le BRS se différencie des autres types d’accession sociale sur différents aspects.
 

1. On dissocie le bâti du foncier.

Les terrains sont acquis par un OFS. L’organisme en reste le propriétaire même après la réalisation et la revente des programmes immobiliers. En contrepartie, l’OFS perçoit chaque mois une redevance foncière versée par les ménages occupants.
 

2. Le prix d’acquisition est plafonné.

L’exclusion du foncier permet de proposer des logements à des prix inférieurs à ceux du marché. Les prix de vente sont encadrés et favorisent l’accession sociale, notamment en zones tendues.
 

3. C’est un dispositif durable et anti-spéculatif.

Le BRS est un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans. A la revente, l’acquéreur bénéficie d’un bail renouvelé grâce au caractère rechargeable du bail. De plus, l’encadrement du prix de revente permet d’éviter la spéculation foncière.
 
 

Qui peut faire du BRS ?

 
Le BRS ne peut être appliqué que sur des terrains ou immeubles détenus par les OFS. Ces organismes sont des structures à but non lucratif agréées par l’État. L’agrément OFS voit le jour en 2014 dans la loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové).
 
Plusieurs acteurs de la construction peuvent prétendre à la création d’un OFS : les bailleurs sociaux, les coopératives foncières, les municipalités. L’OFS fait ensuite le choix d’un opérateur qui réalisera les travaux de construction.
 
L’OFS consent un « BRS opérateur » à un promoteur (ou un bailleur social) qui vend des logements, donc des droits immobiliers, aux ménages. Le bail initial expire au fur et à mesure des ventes au profit de la naissance de baux entre l’OFS et les acquéreurs.
 

Je suis un promoteur immobilier

Quels sont les avantages pour les promoteurs ?

 
L’organisme foncier peut s’en remettre à un promoteur immobilier, pas spécialiste du logement social, pour la réalisation des logements. Une situation qui procure des avantages à l’opérateur.
 

1. Le BRS entre dans les quotas « SRU »

Depuis 2000, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) agit pour la mixité sociale et l’urbanisme. Cette mesure contraint les communes à respecter un minimum de 20% de logements sociaux. Le dispositif BRS est pris en compte dans le quota SRU de logements sociaux.
 

2. Un mécanisme de péréquation favorable

Comme dans toutes les opérations mixtes, la vente « à perte » des logements sociaux se répercute sur le prix des logements « libres ». La rentabilité des programmes n’est donc pas menacée si le promoteur consent à la création de logements en BRS. L’augmentation du nombre d’opérations mixtes de ce type devrait nous éclairer sur le caractère réellement favorable ou non du mécanisme de péréquation.
 

3. Un dispositif adaptable à des opérations de rénovation

Si le BRS a initialement été pensé dans le but de créer du logement neuf, il devrait être largement déployé pour des projets de rénovation. Ainsi, on peut imaginer voir le nombre de projets de requalification dans les centres anciens augmenter. Le patrimoine HLM vieillissant devrait également profiter de la généralisation du dispositif BRS. Une tendance qui s’inscrit parfaitement dans les politiques locales de lutte contre l’étalement urbain.