Propriétaires d’un bâtiment professionnel : comment garantir une répartition juste de la taxe foncière à vos locataires ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous avez à régler votre avis de taxe foncière pour le 15 octobre prochain. Comme 90% des propriétaires non occupants, vous refacturez le montant de la taxe aux locataires. Un acte en apparence simple qui peut s’avérer être un véritable casse-tête lorsque les professionnels occupants exercent des activités différentes ou sont soumis à des régimes spécifiques.

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Quelle est la règle en matière de refacturation de la taxe foncière ?

Conformément au Code général des impôts, le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du local ou de l’immeuble. En pratique et dans la majeure partie des cas, le bailleur refacture au(x) locataire(s) la totalité du montant de la taxe foncière. La refacturation est également possible pour la TEOM. Depuis 2014, la Loi Pinel (18 juin 2014) précise les règles en matière de refacturation dans le cadre des baux commerciaux. Le texte énonce les charges et impôts qui ne sont désormais plus imputables au locataire.

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Comment refacturer les justes montants ?

Se tenir informé. En tant que propriétaire, il est essentiel de vous tenir au courant des évolutions des conditions d’occupation du bâtiment. En entretenant de bonnes relations avec les occupants, vous minimisez les risques de départ anticipé ou de changement d’activité non-déclaré par le preneur, par exemple. Cette notion d’« activité » est pourtant au coeur de votre relation puisqu’elle est contractuelle et entre en compte dans le calcul des taxes locales.

 

Être totalement transparent. Nous vous conseillons d’adopter une démarche totalement transparente auprès des locataires en ne refacturant que des montants que vous pouvez justifier. En plus de la présentation de l’avis de taxe, vous pouvez vous appuyer sur les bases d’imposition utilisées pour le calcul de vos impôts locaux. Sachez d’ailleurs que le locataire est en droit d’exiger qu’on lui remette tout document justificatif avant paiement de la facture.

 

S’entourer de personnes compétentes. De la rédaction du bail commercial ou professionnel, au calcul de la répartition de la taxe, entourez-vous de professionnels spécialisés. Ils vous apporteront de précieux conseils et connaissent toutes les subtilités qui vous permettront de simplifier la gestion de vos actifs immobiliers. N’oubliez pas que les avis d’imposition reçus ne sont pas exempts d’erreur. Il est fortement conseillé d’en faire valider le montant avant d’en exiger le paiement à vos locataires.

 

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Comment gérer la présence de plusieurs activités dans le bâtiment ?

Dans le cas où une seule activité est représentée dans le bâtiment (commerces, bureaux, …), les mêmes règles de calcul peuvent s’appliquer à tous les locaux. Dans ce cas, il est possible d’opter pour une refacturation calculée au prorata des mètres carrés occupés. La répartition est relativement simple et présente de faibles chances de voir naitre un conflit entre bailleur et preneurs. Mais cela ne signifie pas pour autant que l’imposition initiale soit correctement calculée.

 

En revanche si différentes activités cohabitent au sein d’un même bâtiment, alors vous devrez appliquer des ratios de taxe foncière différents pour le calcul des bases d’imposition de chacun des locataires. La situation peut vite devenir compliquée.

 

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de la fiscalité locale pour permettre la juste répartition des impôts locaux. Leur expertise peut également vous permettre de détecter une surévaluation des taxes sur laquelle il est possible d’agir rétroactivement. Vos locataires n’en seront que ravis !

 

 

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